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16. Jun 2023
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12. Jun 2023
Neue Pfändungsfreigrenzen ab dem 01.07.2023.

04. Mar 2013

Abnahme von Gemeinschaftseigentum durch Sachverständige


In der Praxis ist in Verträgen von Bauträgern häufig eine Vertragsklausel zu finden, wonach bei Wohnungseigentumsobjekten die Abnahme des Gemeinschaftseigentums auf Sachverständige übertragen wird. Wird in Verträgen die als Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von §§ 305 ff BGB zu bewerten sind formularmäßig die Abnahme des Gemeinschaftseigentums an einen Sachverständigen übertragen, so wird dadurch wesentlich in den Kernbereich der Rechtsstellung des Objekterwerbers eingegriffen (OLG Koblenz, Urteil vom 17.10.2002, 5 U 263/02). Diese Klauseln sind nach der aktuellen Rechtsprechung deshalb unwirksam (BGH, Urteil vom 21.02.1985, VII ZR 72/84).

Das OLG Karlsruhe hat in konsequenter Fortsetzung dieser Rechtsprechung in einer bei Abfassung dieser News noch nicht rechtskräftigen Entscheidung vom 27.09.2011 (8 U 106/10) entschieden, dass eine Regelung in einem vorformulierten Bauträgervertrag, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen von dem Bauträger zu benennenden Sachverständigen abgenommen wird und der Erwerber diesem Sachverständigen eine unwiderrufliche Vollmacht, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, erteilt, wegen unangemessener Benachteiligung des Erwerbers unwirksam ist. Auch die in einem vorformulierten Übergabeprotokoll abgegebene Erklärung des Erwerbers, wonach das Gemeinschaftseigentum mangelfrei sei und er den Vertragsgegenstand abnehme, führt dann nicht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums, wenn eine tatsächliche Prüfung der Vertragsgemäßheit nicht stattgefunden hat. Dem Erwerber fehlt in diesen Fällen das Bewusstsein einer gleichzeitig abgegebenen (Abnahme-)Erklärung zum Gemeinschaftseigentum.

Für den betroffenen Bauträger kann dies zu der unangenehmen Folge führen, dass auch Jahre nach der Übergabe der letzten Wohnungseinheit die Gewährleistungsfrist für das Gemeinschaftseigentum mangels wirksamer Abnahme noch nicht in Gang gesetzt wurde. Um dieser Rechtsunsicherheit entgegen zu wirken, sollte daher beim Verkauf der Wohnungseinheiten auf eine Individualisierung der Absprache über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums hingewirkt werden oder bei der Abnahme des Sondereigentums eine tatsächliche und individualisierte Abnahme des Gemeinschaftseigentums vorgenommen werden. Denkbar wäre auch eine Übertragung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums auf Sachverständige im Rahmen der Abnahme des Sondereigentums, wenn dafür keine vorbereiteten Vertragsklauseln verwendet werden und individuelle Vereinbarungen getroffen werden, so dass keine AGB-Kontrolle im Sinne der §§ 305 ff BGB erfolgen kann.

Verfasser: Frank Hengst