Wärmecontracing ist eine seit den 1990er Jahren von Hauseigentümern und Vermietern in Anspruch genommene Dienstleistung, welche in der Regel von mittelständischen Heizungsbauunternehmen sowie öffentlichen und privaten Energielieferanten angeboten wird. Kern des Geschäfts ist die Auslagerung der Investition für die erstmalige Einrichtung oder Modernisierung von zentralen Heizungsanlagen vom Gebäudeeigentümer an den Wärmelieferanten (Contracter). Der Hauseigentümer räumt dem Contracter in einem Wärmeliefervertrag mit oft langer Laufzeit (10 bis 15 Jahre) das exklusive Recht ein, seine Mieter bzw. die Liegenschaft mit Heizwärme und ggf. Warmwasser aus einer Zentralheizung zu versorgen. Häufig wird im Rahmen eines solchen Contractings auch die Abrechnung der Kosten der Wärmelieferungen unmittelbar durch den Contractor gegenüber dem Mieter vereinbart.

Die Rentabilität der Einführung von Wärme-Contracting für den Vermieter hängt in der Regel von der vollen Umlagefähigkeit aller Contracting-Kosten auf die Mieter ab. Zu den Kosten, die der Wärmelieferant seinerseits in Rechnung stellt, zählen Investitions- und Verwaltungskosten sowie ein Unternehmergewinn des Wärmelieferanten.

Nach den bisherigen gesetzlichen Regelungen war die Umlage dieser Betriebskosten auf den Vermieter nur dann möglich, wenn dies im Mietvertrag vereinbart war. Bei Abschluss neuer Mietverträge, bei denen das Mietobjekt von Anfang an im Wege des Contractings versorgt wird, kann die Umlage der Contractingkosten unproblematisch vereinbart werden.

Soll jedoch ein laufendes Mietverhältnis auf Wärmecontracting umgestellt werden, bedarf es zur Umlage aller Contractingkosten einer mietvertraglichen Vereinbarung. Eine solche Vereinbarung sieht der Bundesgerichtshof als gegeben, wenn der bestehende Mietvertrag die Anlage III zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung in der ab 1989 geltenden Fassung bzw. die ab 01.01.2004 gültige Betriebskostenverordnung einbezieht.

Fehlte bisher aber eine wirksame Einbeziehung oder eine ausdrückliche Vereinbarung zur Umlagefähigkeit von Contractingkosten, konnten nur die fiktiv zu berechnenden bisherigen Betriebskosten für die Wärme- und Wasserversorgung, ins. die Brennstoff- und Wartungskosten umgelegt werden. Für die Vermieter bedeutete die Umstellung der Wärmelieferung auf Contracting ein erhebliches Risiko, da sich unter Umständen erhebliche nicht umlagefähige Kosten anhäufen.

Der Gesetzgeber hat nunmehr auf den stark wachsenden Contracting-Markt (Jahresumsatz in Deutschland: 1 Milliarde Euro) reagiert und im Rahmen des am 18.03.2013 im Bundesgesetzblatt veröffentlichen Mietrechtsänderungsgesetzes mit Wirkung zum 01.07.2013 den § 556 c BGB eingeführt. Der neue § 556 c BGB sieht vor, dass auch in laufenden Mietverhältnissen Contractingkosten unter bestimmten Umständen umgelegt werden dürfen.

Detaillierte Regelungen zum Kostenvergleich werden in einer noch zu erlassenden Wärmelieferverordnung enthalten sein. Das Bundesjustizministerium hat am 13.02.2013 einen neuen Entwurf dieser Wärmelieferverordnung veröffentlicht. Die Wärmelieferverordnung soll zum 01.07.2013 in Kraft treten.